[重磅消息]动真格了近期发改委银监会上交所出手(附部分政策原文)

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2019年10月09日 22:31
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一端是房贷,另一端是房企融资,整个房地产融资链条收紧,正进入加速通道。自三季度多家银行内部自查房地产相关融资,暂停给“地王项目”融资后,银监会再度出手,11月11日紧急下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,要求16个房地产价格上涨过快城市的银行业金融机构进行专项检查。这16个房地产价格上涨过快热点城市包括:北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。? ? ? ? ? 银监会:专项检查地产相关业务? ? ? ? 检查的内容为截至2016年9月末与房地产有关业务情况。包括房地产贷款业务规制要求以及调控政策的执行情况,理财资金投资管理情况,房地产信托业务合规经营等。1首先是对个人住房贷款方面,银监会要求检查是否按照“因城施策”的原则,严格落实差别化住房政策,是否认真执行限贷政策等。2对房地产开发贷款方面,则要求检查银行业金融机构是否严格审查房地产开发企业的各项资质,是否存在银行资金违规用于购地等问题。
3对于一些房地产不规范加杠杆的行为,也成为此次银监会检查的主要内容。例如“假按揭”、“零首付”、“首付贷”以及伪造收入证明等违法违规行为,银监会也要求银行业金融机构自查、纠正整改。4还有一部分房地产加杠杠则直接来自于银行的相关贷款,例如个人消费贷款、个人经营性贷款,信用卡透支等,银监会也要求进行检查。5同时,也检查房地产开发上下游企业贷款等业务的合规性和资金流向管理,是否存在违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域的问题。6除了银行信贷的表内融资外,不少资金也通过银行理财、委外业务等表外业务进入房地产领域,潜在风险正在加大。对此,银监会也要求银行自查是否严格执行银行理财资金投资非标资产的比例限制;是否比照自营贷款管理的要求,强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理,是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题。发改委:《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》
财新网报道,国家发改委将发布有关政策,严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业地产项目,并对用于保障性住房和安置性住房的企业债发行做出详细规定。新政策将严格限制房地产开发企业发行企业债券融资,用于商业性房地产项目,但保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外。同时继续支持各类企业发行企业债券用于保障性住房和棚户区改造项目。
对此,兴业证券池光胜和唐跃在第一时间做了详细解读,全文如下。
11月11日出台的《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,对房企发行企业债融资进行了严格规定,我们认为:1、《意见》与上周交易所发布的《关于实施房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》一脉相承,政策目的都是为了落实党中央和国务院的房地产调控政策,积极引导社会资金投向实体经济。
2、从政策方向上看,发改委和交易所都明确收紧了商业性房地产的开发融资。虽然二者的收紧条件有所不同,《函》更侧重于对开发商的企业性质和财务指标进行限制,《意见》则通过对开发项目类型进行严格区分,对除了保障性住房、棚户区改造和安置性住房项目之外的所有商业性房地产项目进行了“一刀切”。
3、《意见》的亮点是将“保障房”和“安置房”建设与当地的“库存压力”密切结合了起来,禁止高库存城市发行企业债用于安置房建设。由于我国库存70%集中在三四线城市,而且受到2006年“90/70”政策影响,三四线城市大量90平米以下的“刚需房”逐渐沦为经济学意义上的无效供给。在高库存城市重复投资建设“保障房”和“安置房”的必要性相对较低,政府或可以选择向开发商“购买存量房”的方式来缓解本地区的供需矛盾。
4、《意见》对安置房的规定可以较好地防止开发商“绕道挪用”发债资金。虽然2012年新修订的《闲置土地处置办法》明确要求政府出让的土地必须是'净地', '毛地'出让被严格禁止;但在实际操作中,至今仍有一些地方政府(包括个别省会城市)会以“毛地”形式出让土地。这就意味着拿地房企会面临较大的拆迁压力。正常情况下,实际的拆迁支出会高出原计划支出的30-50%以上,这会对开发商的资金实力构成挑战,开发商有较强的对外融资需求,其中就存在一些房企以建设安置房的名义进行发债融资的情况。本次《意见》明确了“回迁安置房投资比例占项目总投资低于60%的项目属于回迁安置比例较少的项目”,因此也就不允许发行企业债券用于安置性住房建设。
5、本轮调控开启了房地产市场从“去库存”转向“去产能”的序幕。2015年下半年以来的地产牛市较好地推动了三四线城市去库存,国庆期间22个城市的楼市调控政策和近期出台的对房企融资的限制性规定都在很大程度上约束了开发商的拿地冲动,当前房企拿地动能已经显著减弱。在三四线库存较高但一二线优质土地储备相对不足的背景下,房地产投资存在较大的下行压力,房地产市场已经开启“去产能”模式。
为促进公司债券市场规范、健康发展,加强对房地产、产能过剩行业公司债券发行人的信息披露和偿债能力要求,强化投资者保护机制和契约条款安排,强化募集资金用途管理,强化承销机构核查要求,上海证券交易所(以下简称本所)现对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。具体要求函告如下。一房地产业公司债券分类监管(一)适用对象
房地产业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的房地产企业。房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。
(二)基础范围和综合指标
房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价“的分类监管标准,“基础范围”是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件,综合指标评价是对符合基础范围要求的房地产企业作进一步分类,根据指标将企业划分为正常类、关注类和风险类。1.基础范围
发行人应资质良好、主体评级AA[1]([1]对于私募债券发行人,可引用发行人其他公司债券或债务融资工具的相关有效期内的评级报告,不强制单独为此次发行出具评级报告)及以上并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策的以下类型的房地产企业:
(1)境内外上市的房地产企业;(2)以房地产为主业的中央企业;(3)省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业[2]([2]实际控制人为省级(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的政府及其组成部门);(4)中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。
鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家行业政策导向的房地产企业通过发行公司债券为项目建设进行融资。
对于存在以下情形的房地产企业不得发行公司债券:
(1)报告期内违反“国办发〔2013〕17号”规定的重大违法违规行为,或经国土资源部门查处且尚未按规定整改;(2)房地产市场调控期间,在重点调控的热点城市存在竞拍“地价”哄抬地价等行为;(3)前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。
对因扰乱房地产市场秩序被住建部、国土资源部等主管部门查处的房地产企业,中介机构应当就相关事项进行核查并取得相应主管部门意见。
2.综合指标评价和遴选
对符合基础范围要求的房地产企业,通过综合指标评价作进一步遴选。房地产业综合指标如下:
序号指标及参数值1最近一年末总资产小于200亿2最近一年度营业收入小于30亿3最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负4最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%5房地产业务非一二线城市占比超过50%